Información para los propietarios
En muchas oportunidades frente a distintos inconvenientes con el Administrador, surgen dudas en el propietario que es importante tratar de dilucidar. Por este motivo entrevistamos a distintos Administradores para poder aclarar incertidumbres y entender mejor el rol que cumplen y que tareas tiene a cargo.
¿Cómo es la selección del Administrador?
Lamentablemente en su gran mayoría es por el valor de los honorarios, la gente se fija primero en los honorarios y después en todas las demás condiciones y requisitos que deben exigir.
La elección de un nuevo Administrador debería hacerse de acuerdo a la norma IRAM (65007 Pautas para Evaluar la Elección del Administrador).
La norma establece los parámetros en los cuales el Administrador debe presentar su propuesta y dentro de esa propuesta también estará la valorización de su trabajo a través de sus honorarios y aranceles.
La norma IRAM establece que es lo que debe presentar el Administrador y como debe evaluarlo cada consorcio, otorgarle puntaje a cada propuesta y en base a esa modalidad proceder a elegir la más adecuada.
Pero muchas veces la gente contrata lo que le ofrecen más barato y después se queja porque termina pagando caro.
¿Qué requisitos debe cumplir?
El primero es de capacitación, actualización permanente de conocimientos por sobre todas las cosas, después de eso viene la honestidad, porque en un consorcio hay un lÍmite muy preciso a la deshonestidad, porque los valores económicos que se manejan son relativamente bajos en comparación a otras actividades.
Es mucho más perjudicial para un consorcio tener un Administrador incapaz que uno deshonesto.
El incapaz puede provocar mucho más daño que el corrupto.
Lamentablemente en nuestro país muchas veces se prefiere contratar al ignorante, presumiblemente honesto, que al idóneo responsable.
Lo que ocurre es que fallan los debidos controles, lo primero que debemos tener en cuenta de un Administrador es su capacidad, su actualización permanente de conocimientos, después debe conocerse el nivel de resolución que tiene en la práctica esa capacitación, ese profesionalismo y esa atención.
Recién después viene el tema de la honestidad, que perfectamente se puede estar a cubierto mediante los controles adecuados, en cambio el tema de la ignorancia no se cubre con ningún tipo de control, ni con nada.
Entonces el perjuicio proveniente de la ignorancia es más grave que el perjuicio que puede provenir de la falta de control sobre la honestidad.
¿Qué tareas tiene a cargo?
Administrar el consorcio de propietarios, es decir recaudar los recursos necesarios y destinarlos a los fines correspondientes para asegurar el normal funcionamiento, mantenimiento y conservación de los servicios comunes y centrales del inmueble.
Representar a la persona jurídica denominada Consorcio de Propietarios ante los poderes públicos, ante los terceros y también sobre los propios integrantes del consorcio.
Tiene que conducir al personal de portería y controlar el funcionamiento armónico de la comunidad consorcial a su cargo, y no solo de las estructuras edilicias, sino también de las relaciones con los propietarios y con los proveedores, las cuestiones económicas, los conflictos legales, las decisiones sobre el manteniendo preventivo, y todas las gestiones y trámites que le demanda la conducción de una persona jurídica de la particularidad social de un consorcio de propietarios.
El encargado por su parte es quien tiene bajo su responsabilidad la higiene, la vigilancia, la limpieza y el cuidado del edificio y de los bienes físicos con que cuenta el inmueble.
¿Qué debe hacer el Administrador para dar seguridad del manejo dinero a los propietarios?
El Administrador tiene funciones multiprofesionales, dentro de un consorcio grande el nivel de corrupción sobre el dinero del consorcio hoy en día está muy acotado, porque más del 80 % son obligaciones fijas cerradas, es decir de imposible manejo discrecional por parte del Administrador.
Son fondos destinados a remuneraciones y cargas sociales del personal de portería, facturas de servicios públicos, seguros obligatorios, servicios y controles obligatorios, y los propios honorarios del Administrador, por ende es un porcentaje ínfimo del total de expensas comunes mensuales el que podría quedar liberado a prácticas desleales por parte del Administrador.
Además hoy en día con la norma IRAM sobre liquidación de expensas eso se acota mucho más, entonces se obliga al Administrador a hacer la liquidación de acuerdo a la norma IRAM 5006 y virtualmente desaparece cualquier nivel de eventual corrupción.
Otra importante norma IRAM es la 65004 que establece la figura del Consejo de Propietarios, que es el órgano interno para controlar el manejo económico del consorcio por parte del Administrador.
¿Los propietarios pueden exigir una rendición de cuenta en forma individual?
En forma individual no lo pueden hacer, la rendición de cuentas es para todo el consorcio y debe ser cuestionada dentro de los treinta días de presentada por el Administrador, de lo contrario queda automáticamente aprobada como ocurre con los extractos bancarios y los resúmenes de las tarjetas de crédito.
Únicamente la asamblea general ordinaria puede aprobar o rechazar la rendición de cuentas anual.
Se controla al Administrador a través de la asamblea del consorcio o a través de la función del consejo de propietarios.
Cuando el Administrador asume el cargo tiene que establecer el modelo de liquidación que utilizará y con que periodicidad lo remitirá a cada copropietario, y el consorcio lo contrata en base a esa obligación.
Actualmente se ha hecho costumbre que la liquidación de expensas comunes sea mensual, con detalle de los ingresos, los egresos, el prorrateo a cada unida funcional, y el estado económico y de caja del consorcio, entre otros datos.
No existe en la legislación nacional ningún tipo de rendición de cuentas específica para los consorcios de propietarios, y las que se utilizan regularmente fueron creadas inicialmente a partir de mediados de los años 60 del siglo pasado por los Administradores, con el fin de ir brindando un mejor servicio de información a los copropietarios, luego vino la norma IRAM 65.006 y últimamente en la ciudad de Buenos Aires, se incluyo parte de dicha norma IRAM en la ley 3.254.
Esperamos ayudar por este medio a waclarar las tareas y la relación que cada propietario debe tener con el Administrador del edificio donde vive.
Fuente: Reunión de Administradores, Ed 251