La asamblea de propietarios en el nuevo Código Civil y Comercial
Uno de los elementos base del sistema de la propiedad horizontal es el que tiene que ver con la toma soberana de decisiones: la asamblea de propietarios y el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina -que entró en vigencia a partir del 1º de agosto de 2015-introduce cambios respecto al de la Ley 13.512 que en su Artículo 10 dice que:
- Todos los temas que no estén asignados expresamente al Administrador, los trata la asamblea;
- Las decisiones se tomarán en principio por mayoría de votos;
- Los votos se computarán como lo prevea cada reglamento, y si nada dice, un voto por unidad;
- En caso de condominio de una unidad, hay que unificar representación;
- En caso de no lograr mayorías se podrá pedir una asamblea judicial (dando algunas pautas a dichos respectos).
El nuevo Código, trata el tema de las asambleas en seis artículos expresos, en un capítulo denominado “Asambleas”, y en general podemos decir que recoge la actual jurisprudencia sobre este tema.
En el nuevo texto también hay algunas novedades, que comienza a tratarse en el Artículo 2058 del nuevo texto legal.
La asamblea mantiene su soberanía, ya que está facultada a tratar cualquier tema, incluyendo los que sean atribuibles al Administrador o al consejo de propietarios.
En este último caso se requiere que lo solicite al menos un 5% del total del consorcio.
Si bien la redacción no es clara, y se presentan algunas discrepancias sobre cómo interpretarlo, entiendo que, atento a la redacción que tiene el artículo, ese 5% del consorcio tendría la facultad de autoconvocarse.
Ello no implica que con ese 5% se puedan decidir cuestiones que se requieran mayorías especiales.
El nuevo texto aclara que el tratamiento de temas ajenos al orden del día es nulo.
En otras palabras, el ‘Cuestiones Varias / Otros temas de Interés’ del orden del día no tiene razón de ser con la vigencia del nuevo plexo normativo, que por otra parte, según mi opinión, jamás sirvió para decidir nada.
El nuevo texto incorpora, también, el concepto de ‘Autoconvocatoria’ que hoy existe en muchos reglamentos de copropiedad y administración y lo recepta la jurisprudencia en infinidad de casos, pero las decisiones de las autoconvocatorias son válidas siempre y cuando la autoconvocatoria en cuestión esté ‘aprobada’ por los dos tercios del total del propietarios.
En la mayoría de los consorcios esta posibilidad resulta casi inexistente.
Recordemos que, como decía antes, estaría la posibilidad de autoconvocarse con el 5% para tratar los temas atribuidos al Administrador o al consejo.
Una cuestión novedosa es la posibilidad de tomar decisiones sin la necesidad de una asamblea, siempre y cuando se cuente con la unanimidad del total del edificio.
Es decir, si la unanimidad toma una decisión y la plasma en un acta, eso alcanza, aunque no se haya celebrado una asamblea.
Esto se une a que con la nueva redacción, los propietarios pueden hacer llegar sus decisiones a las asambleas por cualquier medio, contabilizándose su voto a favor o en contra de determinada decisión.
Y estas notificaciones deben ser incorporadas al acta.
Las decisiones de las asambleas se tomarán por mayoría absoluta.
Aquí se incorporó la forma de contabilizar esas mayorías, es doble: por porcentual y por unidad.
Esto apunta a evitar lo que se denomina ‘abusos de quien tiene mayoría automática por tener una unidad con un porcentual muy grande’.
Para instrumentar lo resuelto en asamblea, la mayoría puede proponer soluciones y estas‘propuestas’ deberán comunicarse fehacientemente a los ausentes, y si en quince días no hay mayorías que se opongan, se tienen por aprobadas.
Por ejemplo: se convoca a una asamblea para tratar la remodelación del hall de entrada del edificio, el decisorio aprueba la remodelación y los presentes eligen cambiar el revestimiento de mármol por madera, con un presupuesto que no supere una ‘equis’ suma de dinero.
Esta instrumentación del cambio de revestimiento y el tope (o en su caso la elección de proveedor), se debe comunicar a los ausentes para que tengan la oportunidad de oponerse.
Hoy en una situación similar el propietario disconforme -que debe acreditar un exceso por parte de lo decidido en asamblea- tiene solamente la vía judicial.
Y si de la vía judicial se trata, vale aclarar que el nuevo texto legal recepta la jurisprudencia en cuanto al planteo de nulidad asamblearia: sólo se puede promover acción judicial por nulidad hasta treinta días corridos desde la celebración de la asamblea.
Un punto clarificador del nuevo texto legal es el de la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades.
Solamente se podrá tomar una decisión que afecte estos derechos contando con la expresa conformidad del afectado.
Ejemplo: en un consorcio donde el reglamento dice que para modificarse se requieren los dos tercios, y una asamblea con esas mayorías decide obligar a una determinada unidad que está ausente, al pago de un servicio del cual dicha unidad está eximida (por ejemplo, un local que está eximido del pago de los gastos de mantenimiento del ascensor).
Una interpretación amplia podría incluir también los servicios con los que cuentan las unidades(calefacción central, o la apertura remota del portero eléctrico), y toda otra circunstancia que afecte el valor venal -intrínseco- de esa unidad.
El libro de registro de firmas de copropietarios (establecido por el Art. 9 de la Ley 3.254 delGobierno de la Ciudad de Buenos Aires) será obligatorio a nivel nacional.
El nuevo texto legal indica que el Administrador deberá cotejar las firmas de los asistentes con las firmas registradas en el libro de firmas.
No se aclara qué sucede si las firmas no coinciden, o si no hay una firma registrada.
Aunque de este texto no se puede inferir que el propietario pierda su derecho a participar y votar en la asamblea, ya que las restricciones a los derechos deben ser expresas.
Podemos agregar sobre este tema que, de acuerdo a la redacción del artículo, este ‘cotejo’ de las firmas de los presentes no implica la aprobación o no de los poderes por lo que esto quedaría igual a la actualidad:
la asamblea decide por mayoría simple en caso de planteos respecto de los poderes presentados.
He hecho mención, anteriormente, a que los propietarios pueden hacer llegar sus decisiones a las asambleas por cualquier medio, contabilizándose su voto a favor o en contra de determinada decisión, y agregué que estas notificaciones deben ser incorporadas al acta.
El texto legal no aclara el medio para hacer llegar estas decisiones, pero podemos razonar que, si en el libro de registro de firmas de los propietarios, están los datos de contacto, incluyendo una casilla de correo electrónico, el propietario podría enviar un mail al Administrador con su decisión -desde esa casilla registrada- antes de la celebración de la asamblea.
Esta redacción, abre nuevas posibilidades a las asambleas en relación a las mayorías, que todos sabemos que siempre es muy difícil reunirlas.
Finalmente se podrá solicitar una asamblea judicial con el 10% del total del consorcio, en caso de omisión de convocar por parte del Administrador o en su caso del consejo de propietarios.
Cabe aclarar que este texto no modifica la posibilidad de autoconvocatoria que brinda la reglamentación de la ley de Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires ya que, a nuestro criterio, se trata de situaciones distintas.
El nuevo plexo normativo continúa refiriéndose a las asambleas judiciales, que han demostrado en la práctica no ser un remedio ágil a los problemas de falta de convocatoria.
En lugar de instaurar -por ejemplo- la notificación fehaciente con el mandato tácito en beneficio de aquellos que concurren a la asamblea frente a los que tienen desinterés, continúan obligando a los propietarios a iniciar un camino muchas veces tortuoso, que es el judicial.
La convocatoria judicial es un trámite largo, caro, burocrático y en general ni a los jueces les gusta, poniendo toda suerte de trabas procesales para evitar tener que convocar o, si el consorcio es de considerable magnitud, tener que concurrir al edificio.
Cabe agregar que el nuevo texto legal contempla la posibilidad de subconsorcios.
Hoy muchos edificios constituidos por torres, o por sectores físicamente independientes entre sí, cuentan con Administradores y asambleas ‘de la torre’ o ‘del sector’.
Esto en la actualidad está contemplado por cada reglamento, pero es oficialmente receptado por el nuevo texto legal.
El nuevo código los llama subAdministradores y subasambleas.
Lo que sí aclara -receptando la unánime jurisprudencia en el tema- es que frente a terceros el consorcio responde como un todo único, y no cada torre en forma independiente.
Fuente: revista "Reunión de administradores" Ed 293