Propiedad Horizontal: 8 temas pendientes

La promulgación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación trae una renovación muy auspiciosa en la legislación de fondo que regulará el funcionamiento de los consorcios de propietarios desde el mismo momento que comience a regir.

Si bien por el artículo 7 de la Ley 26.994 se estableció que a partir del 1º/01/2016 deberá aplicarse el nuevo código, recientes propuestas parlamentarias dan cuenta de la posibilidad que ese plazo se acorte en algunos meses, con lo cual probablemente a mediados del 2015 podrían entrar a tener plena vigencia las disposiciones sobre el Derecho real de propiedad horizontal insertos en el Título V (artículos 2037 y subsiguientes de la mencionada ley nacional).

De los muchos aciertos y de algunos que otros errores de la nueva legislación, hemos en ediciones anteriores opinado profusamente.

También en estas mismas páginas hemos brindado el suficiente espacio a muchas notas y artículos provenientes de variadas fuentes de opiniones y de autores de reconocido prestigio en el ámbito de la propiedad horizontal, como del mismo modo a ignotos en la materia, en una serie de notas que sistemáticamente publicamos desde hace un par de años a esta parte.

Asimismo nos hemos permitido difundir la mayoría de las opiniones de los especialistas que, en los encuentros profesionales en los cuales el tema del derecho real de propiedad horizontal fue considerado y tratado, hayan expuestos sus opiniones sobre el particular.

En cambio, en esta oportunidad consideramos necesario llamar la atención, principalmente a los legisladores nacionales y a los juristas y magistrados, sobre los principales temas que fueron omitidos y/o postergados en la nueva legislación, y que convendría comenzar a impulsar a fin de complementar y completar los beneficios que la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación traerá a toda la comunidad consorcial del país.

Educación para vivir en propiedad horizontal

Se deben incluir contenidos específicos sobre el régimen de propiedad horizontal – régimen legal, normas de convivencia, resolución de conflictos, prevención de riesgos, compromiso y participación, etc. – en la enseñanza obligatoria comenzando desde la escuela primaria.

Sin la educación adecuada desde temprana edad, sobre todo teniendo en cuenta que más del 50% de los habitantes del país ya nacen, viven y morirán departamentados, no habrá futuro en paz en los consorcios de propietarios.

Formación académica de los Administradores

Desde mediados de la década del ‘90 del siglo pasado existen aprobadas por el Ministerio de Educación de la Nación varias carreras a distintas universidades para otorgar títulos habilitantes de Técnicos en Administración de Propiedad Horizontal.

No se puede postergar más el convertir en obligatoria la formación universitaria previa de las futuras generaciones de Administradores, para que puedan ejercer el cargo debidamente instruidos y poder manejar con profesionalismo la cuestiones económicas y las relaciones conflictivas de la convivencia consorcial.

Paritarias por consorcios

Las relaciones laborales entre los consorcios de propietarios y sus dependientes, siguen siendo reguladas por leyes obsoletas del pasado remoto (Ley 12.981 Estatuto del Encargado de Edificios de Renta y Horizontal) y por una negociación paritaria de fortísimo contenido unitario que, a esta altura, resulta ser el mayor insulto al federalismo declamado en la Constitución Nacional.

Democratizar las relaciones consorciales hace imprescindible, entre otras cuestiones, que las condiciones de trabajo y su debida contraprestación dineraria se traten y resuelvan en el seno democrático de la asamblea consorcial, con presencia del trabajador para la directa exposición y defensa de sus derechos.

Mantener el nefasto régimen actual, incluso llegado el caso de agregar nuevos actores a la mesa de negociación paritaria, como pretenden algunas asociaciones que dicen representar a los consorcistas, es lisa y llanamente continuar cercenando derechos a los propietarios y propiciar la exclusión consorcial de los trabajadores y propietarios.

Ley del Administrador

En el marco de la terminante definición del artículo 2065 del la Ley 26.994 sobre la figura jurídica de mandatario del consorcio de propietarios, se hace imprescindible completar las disposiciones sobre sus derechos, obligaciones, responsabilidades, deberes, normas de ética, incumbencias, reservas profesionales, habilitación y matriculación, como así también instituir una metodología regulatoria de los honorarios y aranceles profesionales.

Participación y democratización en los consorcios

Hay que incentivar mediante una norma legal la plena y constante participación comunitaria de todos los propietarios, estableciendo la obligatoriedad de asistencia a las asambleas del consorcio, previendo sanciones dinerarias por inasistencias no debidamente justificadas (por ejemplo: el pago duplicado de sus expensas de ese mes).

A los beneficios que traería el que todos los propietarios estén interiorizados de los asuntos del consorcio y el de sentirse partícipe de las decisiones comunes, se sumaría el de lograr ahuyentar definitivamente el fantasma de las decisiones impuestas por los semi eternos pequeños grupúsculos que, en general, se adueñan de las decisiones de las asambleas por las sistemáticas faltas de “quórum” y mayorías necesarias para resolver, muchas veces salvadas mediante la presentación de dudosos poderes otorgados por los ausentes.

Reducción de las expensas comunes

Una descomunal cantidad de resoluciones de los funcionarios públicos dictadas en el último lustro obligando a los consorcios de propietarios a cumplir con un sinfín de disposiciones antojadizas, no consensuadas, contradictorias entre sí mismas, muchas de ellas de imposible cometido, han convertido a las expensas comunes en un listado con una gran preponderancia de gastos administrativos de tipo burocrático, y extremadamente costosos para las economías cuasi domésticas de las expensas comunes.

En muchos casos estos mayores costos en los gastos comunes se imponen a los consorcios mediante las fuertes y persecutorias declaraciones juradas y regulaciones de todo tipo contra el ejercicio de la actividad del Administrador, bajo intimidación de que su no acatamiento les traerá el retiro de la autorización para seguir trabajando en su profesión, e incluso con amenazas de la imposición de confiscatorias multas dinerarias.

El reducir el elevado costo actual de las expensas comunes es bien posible mediante la derogación de una gran mayoría de estas resoluciones, que son de carácter atentatorias contra el derecho de propiedad, y en su lugar aunar criterios para desarrollar la cultura de la prevención en el ámbito consorcial, propender a la inclusión de planes de mantenimiento preventivo de la edificación, la puesta en valor de la construcción y sobre todo evitar el despilfarro que representa la superposición de aportes, contribuciones, compras, contrataciones y servicios que sólo benefician a las habituales corporaciones “amigas” del poder.

Resolución de conflictos consorciales

La cotidianas demandas de urgentes soluciones técnicas sobre cuestiones inherentes al funcionamiento, mantenimiento y conservación de los servicios comunes, centrales, de confort y de súper confort en los edificios; y también las cuestiones de limpieza e higiene de los espacios y sectores comunes, requiere la creación de oficinas públicas especializadas que deban intervenir inmediatamente, indicando las medidas a adoptar en cada caso, pudiendo sancionar su inobservancia a quien no realice rápidamente los trabajos que deba para anular el perjuicio a su vecino.

Por otro lado, el alto nivel de conflictividad consorcial debería tener las posibilidades de ser resuelto en plazos razonables por tribunales arbitrales de propiedad horizontal con la participación de árbitros técnicos y jurídicos especializados en la materia.

Exención de pago del 50% de las expensas a jubilados y pensionados

Una de las principales causas del grave problema social que representan los jubilados y pensionados que viven en propiedad horizontal, es no poder afrontar el pago de los elevados costos de las actuales expensas comunes correspondientes a sus viviendas, que les representan una significativa porción de sus escasos ingresos, que en muchos casos los priva de cubrir otras necesidades básicas (v.gr.: alimentos, remedios, vestimenta, etc.).

A veces llegan al extremo de tener que atrasarse durante varios meses por no poder afrontar el pago regular de las expensas comunes, siendo a los tres meses de mora demandados judicialmente por el Consorcio de Propietarios donde habitan, y que al sumarles los intereses punitorios y las costas, concluyen con el remate judicial y posterior desalojo de sus viviendas.

Teniendo en cuenta éstos antecedentes ya expuestos reiteradamente con anterioridad y muchos otros sobre la materia, insistimos en la necesidad de crear un mecanismo que permita una solución integral, por ejemplo el encuadrar a las expensas comunes en un sistema que pueda, en parte, equipararse a las franquicias establecidas en relación a los impuestos locales y que por otro lado también está vigente a nivel nacional, por medio del régimen de tarifas reducidas para la clase pasiva en el suministro de algunos de los servicios públicos (v.gr.: teléfonos, agua, energía eléctrica y gas).

Fuente: Adm. Jorge A. Hernández, en revista "Reunión de Administradores" Ed 285