Inembargabilidad de la vivienda única en provincia de Buenos Aires

El vigor de las fianzas de personas físicas domiciliadas en la Prov. de Bs. As. con única vivienda y de ocupación permanente, ha quedado supeditado en cuanto a estas fincas, a la renuncia del fiador y su conviviente al beneficio universal (bonaerense) de inembargabilidad e inejecutabilidad sobre ese inmueble, hecho que ante diversas interpretaciones jurisprudenciales posibles y, dada la falta de reglamentación, puede tornar ilusorias las posibilidades de algunos locadores de resarcir sus acreencias por deudas locativas garantizadas con esos bienes de los individuos amparados.

Hay varios e intrincados requisitos por cumplir para tornar eficaces estas fianzas. Aquí nuestros autores desarrollan el tema y tratan de aclarar los segmentos confusos de la nueva ley y fieles a su practicidad, ofrecen también un modelo de renuncia al beneficio.

I. - Reciente sanción

Fue recientemente sancionada (29/11/2012) por el Senado de la Provincia de Buenos Aires y promulgada por el Ejecutivo por Dec. 1622/12 del 28/12/2012 y publicada el 8/1/2013 (BOPBA 26.984- Suplemento), la ley que declara "inembargables e inejecutables" los inmuebles destinados a “vivienda permanente”, pertenecientes a personas fнsicas que carezcan de otros.

II. - Ámbito de aplicación

Esta nueva norma afectarб sуlo a las fincas (propiedades inmueble) ubicadas en la Provincia de Buenos Aires, aunque abarcarб la universalidad de las relaciones jurнdicas en cuanto a su garantizaciуn por el patrimonio de los obligados que gozaren del beneficio.

III. - Inembargabilidad e inejecutabilidad

Ambos institutos (inembargo e inejecuciуn) son aplicables sуlo a inmuebles ubicados fнsicamente en la Provincia de Buenos Aires, aunque por actos jurнdicos del titular dominial perfeccionados en cualesquier otros lugares, sea en la repъblica o el extranjero.

Contra el inmueble del sujeto amparado serбn ineficaces tanto el embargo (medida precautoria), como la ejecuciуn judicial que finalizarнa con el remate (subasta) de la finca.

IV. - Vivienda única, actividad económica y proporcionalidad

Implica el requerirse que sea “vivienda ъnica”, exigir al propietario titular del beneficio o su familia que deban habitar el bien y pernoctar allн cotidianamente (vivir allн).

Lуgicamente no envolverб para el beneficiario cambiar su rutina de vida, ni privarse de viajes, vacaciones o veraneos, tampoco impedirнa que el titular y/o sus convivientes desarrollen en la finca algunas actividades productivas o artesanales, sin que desvirtъen el destino principal de vivienda.

Por otra parte se exige que el inmueble guarde una relativa y “razonable proporciуn” entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, requisito que excluye a grupos familiares reducidos u ocupantes ъnicos que habiten fincas de tamaсos mayores o que sean lujosas o suntuarias, ya que en estos casos el privilegio no se tipificarнa, aunque aъn no estб reglamentado quiйn serб el calificador por parte de la autoridad pъblica.

V. - Diferencia con el “Bien de familia”. Proyecto civil y comercial

A diferencia del instituto del “bien de familia” (Ley nacional 14.394), que es de alcance nacional, pero requiere de gestiones y trбmites para su afectaciуn, este beneficio de inembargabilidad es ahora automбtico (desde que se promulgу esta ley), por tanto los beneficiarios no deberбn cumplir trбmite alguno para lograr gozar sus beneficios.

Destacamos que para el rйgimen de “bien de familia” no hay actualmente limitaciones en cuanto a la valuaciуn, suntuosidad, ocupaciуn o destino de la finca (propiedad inmueble) y sуlo se exige singularidad en la afectaciуn (una sola finca), pudiendo tratarse tambiйn de una unidad productiva urbana o rural y ademбs ofrece beneficios en cuanto a la sucesiуn hereditaria, limitando los gastos sucesorios de la finca afectada (art. 3є, Ley 14.394).

Como otra forma de la protecciуn de la vivienda familiar en el Proyecto de Cуdigo Civil y Comercial, art. 456, se dispone que no puede ser ejecutada por deudas posteriores a celebrado el matrimonio, salvo que hayan sido contraнdas por ambos cуnyuges juntamente o por uno asintiendo el otro (ver infra “XIII. -“).

VI. - Pérdida del beneficio

La nueva norma prevй que el beneficio podrб perderse en casos de expresa renuncia de los propietarios o cuando el inmueble incumpla el requisito del destino o no sea "vivienda ъnica y de ocupaciуn permanente”, sin que aparentemente sea necesaria una expresa declaraciуn judicial al efecto de exclusiуn de la gracia.

Tambiйn cuando sea objeto de locaciуn o leasing e inclusive comodato.

VII. - Facultad de renuncia

Como la nueva disposiciуn no es de orden pъblico (ley supletoria), retienen la facultad de ser expresamente renunciada los titulares del derecho, acto que quizбs sea en muchas oportunidades ejercido por quienes tuvieren necesidad de afianzar para encarar algъn emprendimiento.

La renuncia sуlo podrб plasmarse en documento escrito y con firma refrendada ante autoridad pъblica, previa informaciуn veraz y completa sobre el alcance del acto, aunque todavнa no estбn definidos claramente los requisitos y si basta formularla en documento privado con firma cerificada por notario, cuestiуn que se aclararб cuando esta ley sea reglamentada, pero mientras tanto hasta que esto ocurra y por razones de practicidad y descarte de la burocracia, consideramos que si bien el escribano no es “autoridad pъblica”, es un fedatario hбbil para este acto.

En caso que el renunciante fuese casado o viviere en concubinato o simplemente conviviere, se requerirб el consentimiento del cуnyuge, concubino o conviviente.

Por efecto de la renuncia, los titulares beneficiarios podrнan afianzar cualesquier tipo de obligaciones, afectando sus fincas (propiedades inmueble) para garantizar el cumplimiento de sus compromisos jurнdicos consensuales.

VIII. - Inoponibilidad contra algunas obligaciones o deudas

Esta garantнa o privilegio de inejecutabilidad e inembargabilidad no serб absoluta ya que sн caerб ante deudas originadas en obligaciones alimentarias derivadas del parentesco; precio de venta, construcciуn y mejoras de la propia finca, incluyendo mano de obra y materiales; impuestos, tasas, contribuciones (provinciales o municipales) y expensas de la propiedad horizontal o de condominios, que gravaren directamente la vivienda u obligaciones asumidas con garantнa real sobre el propio inmueble que da lugar al beneficio, tales la hipoteca o anticresis.

IX. - Vigencia e irretroactividad

Como esta norma no explicita su vigencia retroactiva, carecerб de efectos sobre las obligaciones precontraнdas por sus beneficiarios, ya que tales obligaciones serнan de fecha anterior a cuando se vigorizу esta norma.

Es importante resaltar cuanto dispone el Cуdigo Civil al respecto en su art. 1є, inc. 3ro.

“A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarбn aъn a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurнdicas existentes.

No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden pъblico, salvo disposiciуn en contrario.

La retroactividad establecida por la ley en ningъn caso podrб afectar derechos amparados por garantнas constitucionales.

A los contratos en curso de ejecuciуn no son aplicables las nuevas leyes supletorias.”.

Fuente: Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca, en revista "Reunión de Administradores" Ed 263