Bien de familia
La afectación al régimen del Bien de Familia debe ser tratada desde un punto de vista objetivo (los inmuebles que pueden incorporarse) y desde un punto de vista subjetivo (quiénes están capacitados para constituir el Bien de Familia y quiénes pueden ser sus beneficiarios).
Por regla general todos los inmuebles, sean urbanos o rurales, pueden ser afectados, siempre que se hallen individualizados; no es necesario que el inmueble esté totalmente terminado en cuanto a las construcciones proyectadas, ni que tenga el final de obra aprobado. Pueden incorporarse al sistema todos los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal; esto incluye el supuesto de aquel propietario de un departamento, una cochera y una baulera de un mismo edificio que, por su naturaleza, están separados físicamente pero unidos porque su destino es conformar diferentes ambientes de la única vivienda del afectante; distinta es la situación cuando el propietario de un departamento es condómino sobre partes indivisas de una cochera o una baulera, aunque ella se encuentra físicamente determinada, porque en ese caso deben darse los extremos previstos en la ley (concurrencia y parentesco), que es muy poco probable que se logren en los grandes inmuebles sometidos a la ley de propiedad horizontal.
También pueden afectarse inmuebles que ya estén hipotecados o embargados, pero el Bien de Familia constituido no va a alterar los derechos que ya adquirieron los acreedores hipotecarios o embargantes, quienes, en caso de falta de cumplimiento de sus deudores y luego de obtener una sentencia firme en tal sentido, podrán ejecutar el inmueble. En este punto es importante aclarar que el Bien de Familia deviene inejecutable al inmueble por las deudas que se contraen con posterioridad a la constitución del mismo, y que es indiferente el momento en que el acreedor inició la ejecución, porque el Bien de Familia pudo haberse constituido antes del comienzo de la acción judicial y, obviamente, antes de la traba del embargo, pero si la afectación se realizó luego de contraída la deuda que a posteriori motivó el juicio y el embargo, el Bien de Familia no podrá oponerse a la ejecución del inmueble. Y también es vital, ante una circunstancia como la apuntada, tener claro que los efectos del Bien de Familia operan desde la inscripción de la escritura y no desde su otorgamiento.
Por último, un inmueble que tiene constituido un usufructo puede afectarse a Bien de Familia, pero que para que sea posible debe haber una relación de parentesco entre el o los usufructuarios y el o los nudo propietarios (por ejemplo padres e hijos), y, obviamente, ambas partes deberían concurrir al acto de afectación.
Desde el punto de vista subjetivo, los constituyentes deben ser los titulares de dominio, quienes pueden hacer la afectación en forma directa u ordenarlo en un testamento a sus herederos como acto de última voluntad. Si lo realizan en forma directa, deberán tener la capacidad requerida para vender; si el acto que se otorga por testamento, el testador deberá ser mayor de 18 años. El emancipado que adquirió el inmueble a título oneroso no tiene impedimento para el acto, si lo adquirió a título gratuito y es soltero, deberá solicitar autorización judicial; si es casado en un casamiento celebrado con autorización, puede afectar el bien con la conformidad del cónyuge mayor de edad; si el casamiento se celebró sin autorización, no pueden disponer de sus bienes hasta la mayoría de edad. Los hermanos condóminos pueden constituir Bien de Familia. En el caso de los cónyuges, si ambos son titulares, deben concurrir a la afectación; si el inmueble está registrado a nombre de uno solo de ellos, aunque el bien sea ganancial, no es necesario el asentimiento del otro cónyuge, que sí será necesario para desafectar el inmueble del régimen.
Culmino este brevísimo análisis de una de las figuras jurídicas más populares entre la población aclarando una vieja creencia generalizada: que el Bien de Familia no debe ir a sucesión en caso de fallecimiento del o de los titulares de dominio. No es así, la única ventaja que tiene un Bien de Familia en una sucesión (que debe hacerse inexorablemente) es que estará exento del impuesto a la transmisión gratuita (que actualmente no está vigente), y que los honorarios de los profesionales intervinientes deberán ser regulados en el mínimo de ley, pero la sucesión solo podrá evitarse si el propietario dona el inmueble en vida, cuestión que será motivo de otro relato.
Fuente: Notario Jorge E. Salerno, en revista "Cámara de Adm. de Prop Horizontal de la Prov. de Bs. As." Ed 41